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ST新光2018年年度董事会经营评述

时间:19-04-27 00:15    来源:同花顺

ST新光(002147)2018年年度董事会经营评述内容如下:

一、概述

(一)报告期房地产市场分析

1、报告期全国房地产行业相关状况

2018年度,全国房地产行业政策调控面临的宏观经济环境更加复杂,房地产调控政策仍然从紧,"房子是用来住的,不是用来炒的"定位基调未变,政策继续强调实行差别化调控,继续坚决遏制房价上涨。各地地方政府延续"因城施政"的调控风格,既强化市场监管,保障合理住房需求,又发力调控住房供给结构,积极促进房产租赁市场发展以及保障房建设,增加了有效供给。在此情况下,全国房地产行业整体业绩仍有增长,其中商品房销售面积17.2亿平米,销售额15万亿元,均创历史新高。同时,土地购置面积同比增速也稳步增长14.2%,处于较高水平。

2018年随"因城施政、分类调控"的贯彻实施,一线、二线和三四线城市市场分化更加明显,部分二三线城市因棚改等政策带来的高峰依然存在,中西部地区销售面积和销售额上涨幅度均高于市场平均涨幅。从成交结构看,三四线市场成为商品房成交规模主力,占比上升至69%,一二线城市成交规模同比继续下降。

2018年度,大型房企销售规模继续扩大,行业集中度进一步上升。从销售金额分析,房企集中度TOP10、TOP50、TOP100分别为26.9%,55.1%,66.7%。

2、公司主要项目所在区域房地产市场分析

截止报告期末,公司房地产项目主要集中在浙江地区,重点是义乌市、东阳市和杭州市。

(1)义乌市场分析

2018年实现地区生产总值1,239亿元,同比增长7%左右。实现财政总收入155.9亿元,同比增长8%,其中地方一般公共预算收入95.2亿元,同比增长12%。本年义乌商品房总成交6,416套,同比增长40.15%;总成交面积为810,082.83平方米,同比增长18.88%。其中商品住房总成交4,672套,同比增长55.84%,成交面积为626,726.93平方米,同比增长39.26%。义乌市商品房整体上供需平稳,价格呈平稳上升,房地产市场将保持长期、健康、稳定的发展走势。

公司地产业务在义乌市深耕多年,具有较高的客户基础和市场认知度。公司在该市的地产项目主要目标为服务高端、拆迁或有改善住房需求的客户,因此所开发的均是高端户型,其中义乌万厦御园项目开发的是坐落于义乌江畔的具有法式风格的别墅;义乌世贸中心项目开发的是义乌首个"城市综合体",建有浙中第一高楼,是义乌地标工程,拥有一线江景豪宅、酒店式公寓、甲级写字楼、五星酒店及大型商业等高端业态。

(2)东阳市场分析

2018年实现地区生产总值585亿元,按可比价计算,增长5.5%;财政总收入112.4亿元,一般公共预算收入65.7亿元,同比分别增长11.4%和12.3%;城镇居民人均可支配收入52,688元,农村居民人均可支配收入29,544元,同比分别增长8.3%和9.7%。2018年度,东阳市住宅商品房价平均涨幅在10%左右,商品房和二手房交易量相比2017年持平,其中全年商品房销售量累计达8,058余套,销售面积达85万余平方米。截至2018年底,东阳市商品房库存约141万平方米,较上一年同比上升23%。

其中住宅商品房约72万平方米,同比上升18%。扣除已签订认购协议的住宅、车位等,全市平面式住宅商品房库存低于合理去化周期。

公司房产业务在东阳市深耕多年,具有较高的客户基础和市场认知度。公司东阳项目位于东阳市核心位置,是该市经济、文化、商贸中心,周边人口最为密集、商业最为发达、文化底蕴最为深厚的地方,集合了优秀的学区资源、繁华的商圈,具有得天独厚的位置优势。

(3)杭州市场分析

2018年,杭州市全年实现地区生产总值1.35万亿元,比上年增长7%左右。财政总收入3,457.46亿元,同比增长14.5%。

2018年杭州楼市,注定是不平凡的一年。全款优先、捆绑车位曾是杭州买房现状,住宅摇号政策的实行,使得购房环境变得透明。在"房住不炒"的主基调下,房价日益趋稳,杭州市商品房整体上仍供应及价格呈平稳上升发展趋势。2018年杭州楼市整体成交148,814套,成交面积980.9万平米,成交总金额4,036.30亿元。截止2018年12月,杭州普通住宅去化周期为3.6个月。

就杭州写字楼市场而言,2018年全市平均空置率为19.1%,全市整体空置率环比2017年度下降3.2%。写字楼市场基本成供需两旺的态势,酒店式公寓量价齐升。公司开发的杭州紫萱海悦商业中心项目,是一个集服务型公寓、单身公寓、共享办公、社区商业等业态为一体的综合体项目,项目坐落于城西科创大走廊区域,在杭州城西属于较为稀缺的品种,预计将有良好的市场前景。

(二)报告期公司主要经营状况

1、实现营业总收入21.64亿元,同比增长7.77%

由于受项目所在地调控的影响,公司房地产业务2018年度实现销售15.54亿元,同比下降1.03亿元,下降比率为6.19%。

公司精密机械制造业务实现销售6.11亿元,同比增长额2.59亿元,增长比率为73.54%。

报告期内,工程机械行业复苏,公司为之配套的回转支承等相关产品需求增长,公司抓住时机,利用品牌、技术和产能优势,迅速扩大市场份额,市场销售取得良好业绩。

2、调整项目结构,继续推行项目整体出售,积极回笼资金

报告期内,公司完成滨江新光壹品项目整体出售,交易价格20.34亿元,缓解了公司资金压力。

(三)报告期房地产经营情况

1、报告期房地产开发情况

1、房地产业务

公司子公司万厦房产、新光建材城多年从事房地产开发业务,累计房地产开发面积逾300万方,拥有丰富的房地产开发经验。经过多年专业积累,公司拥有经验丰富且稳定的开发团队,形成了成熟的业务流程和开发模式。万厦房产具备房地产开发企业一级资质,为浙中地区房地产行业龙头企业之一,作为义乌市房地产行业协会"会长单位",万厦房产为义乌本土房地产开发领军企业。同时,公司房地产项目集中在义乌市及其周边地带,包括浙江东阳、义乌、金华、杭州等城市,公司开发项目多位于区域中心地带。作为本土房地产领军企业,公司在该区域品牌影响力良好,同时,近年来义乌市及周边地区城市更新改造工作有序推进,进而为公司带来良好的发展机遇。

2、精密制造业务

公司精密制造业务以回转支承研发、设计、生产为核心。子公司方圆精密是新中国第一批回转支承生产企业,拥有三十余年回转支承生产经验,产品应用领域广泛,多年来为国内著名企业提供配套产品,并批量出口美国、加拿大、日本、意大利、俄罗斯等国家,拥有良好的市场知名度和美誉度。公司拥有国内先进的生产及检测设备700多台,并利用现有省级企业技术中心、安徽省回转支承工程技术研究中心、国家级博士后科研工作站三个技术平台优势和激励机制,吸引了一批高层次研究人才到平台长期工作或开展高精尖课题的研究与开发,进一步扩大在国内外的知名度和影响力。通过多年的自主研发、升级及产业化发展,公司在技术积累、专业团队、整体解决方案等方面形成了较强的竞争优势和可持续发展能力。二、公司未来发展的展望

(一)2019年面临的经营环境

1、房地产行业竞争格局和发展趋势

展望2019年,国家宏观经济政策有望继续保持"稳中求进"的基调,对房地产行业"房住不炒"、"租购并举"的因城施策调控模式有望更加精准推进,为中国经济的健康发展,为房地产行业的健康发展带来新的机遇。公司将坚守精品房理念,适时应对国家观政策调控及市场竞争的风险与机遇。

2、工程机械行业竞争格局和发展趋势

随着国家产业政策的布局及行业自身的改造升级,2018年工程机械行业逐步出现景气势头。围绕科技创新的主旋律,在"中国制造"的战略下,2019年工程机械行业有望继续保持景气状态。

作为工程机械行业配套产品,公司回转支承等精密制造业务在2018年实现了大幅增长,2019年有望取得新的突破。

3、公司面临的困难与风险

2018年度,受控股股东非经营性资金占用及未履行审批流程违规担保等事项的影响,公司面临债务纠纷,并导致部分银行账户、部分资产被司法查封等问题;同时,由于上述违规事项的影响,公司出现流动性不足、债务逾期暂时未能清偿等困难。

截至本报告出具日,控股股东尚未归还上述占用资金,违规担保事项也尚未解除。控股股东已经向地方法院提交重整申请,鉴于控股股东重整申请尚未得到人民法院裁定受理,重整方案有待人民法院受理后,通过司法程序制定,目前阶段无法评估其对清偿非经营性占用公司资金和解决违规担保事项产生的具体影响。控股股东及其子公司进入重整程序后,公司将及时足额申报债权,通过司法途径最大限度保障股东权益。

(二)2019年度经营计划:

结合公司所处行业及公司自身发展阶段情况分析,公司认为,尽管当前受到违规事项的影响,公司生产经营面临一些实际困难,但公司生产经营活动能够正常开展,不存在受到严重影响且预计不能恢复正常的情形。2019年,公司重点工作主要包括:

1、督促控股股东通过重整方案的实施,归还对公司的资金占用及解除违规担保事项,消除违规事项对上市公司的影响;

2、争取尽快通过协商和解或司法程序解决公司债务违约事项,消除对公司的不良影响;

3、持续推进内部控制建设,夯实管理基础;

4、严格控制房地产工程项目进度,高质量高效率实现销售与交付;

5、加大促销力度处置存量商品房,加速资金回笼,增加公司流动性;

6、进一步推进精密制造业务及商业物业等业态的稳定发展。

2019年经营计划是公司依据自身业务能力制定,并不代表公司对2019年度的盈利预测,亦非公司承诺,能否实现取决于市场状况变化、经营团队努力程度等诸多因素,存在很大的不确定性,敬请投资者特别注意。