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ST新光2019年年度董事会经营评述

发布时间:2020-04-28 01:09    来源媒体:同花顺

ST新光(002147)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、概述

(一)报告期房地产市场分析

1、报告期全国房地产行业相关状况

2019年房地产市场调控仍以稳为主,但各城市间、城市内部各板块之间的政策分化更加明显,地方因城、因区、因时综合施策保持房地产市场稳定。2019年3月份两会表态“防止房市大起大落”,7月底政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,12月份中央经济工作会议确定明年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。

2019年,全国商品房销售面积171,558万㎡,比上年下降0.1%,商品房销售额159,725亿元,比上年增长6.5%。2019年末,商品房待售面积49,821万㎡,比上年末减少2,593万㎡。

2、公司主要项目所在区域房地产市场分析

截止报告期末,公司房地产项目主要集中在浙江地区,重点是义乌市、东阳市和杭州市。

(1)义乌市场分析

2019年实现地区生产总值1,421亿元,同比增长7.4%左右。实现财政总收入152.4亿元,其中地方一般公共预算收入101.2亿元,同比增长6.3%。城乡居民人均可支配收入为77,260元和39,664元,分别增长8.5%和9%。

2019年义乌市全年商品房备案面积140.68万㎡(12086套),同比增加78.65%,其中商品住房备案面积124.22万㎡(10,651套),同比增加98.21%。2019年商品房和商品住房备案均价分别为20,482元/㎡和21,135元/㎡,均为近七年最高,分别同比上升4.17%和5.76%。截止12月31日,商品房库存14,462套216.60万㎡,与2018年末相比,商品房库存增加3,460套60.64万㎡。

按照库存面积与备案面积(近12个月的月均备案面积)之比计算去化周期,12月末商品房去化周期为18.5个月,比年初减少

4.6个月;其中商品住房的去化周期约为14.7个月,比年初减少8.8个月。

义乌市商品房整体上供需平稳,备案面积和备案价格创今年新高,房地产市场保持快速、健康、稳定的发展走势。

公司地产业务在义乌市深耕多年,具有较高的客户基础和市场认知度。公司在该市的地产项目主要目标为服务高端、拆迁或有改善住房需求的客户,因此所开发的均是高端户型,其中义乌万厦御园项目开发的是坐落于义乌江畔的具有法式风格的别墅;义乌世贸中心项目开发的是义乌首个“城市综合体”,建有浙中第一高楼,是义乌地标工程,拥有一线江景豪宅、酒店式公寓、甲级写字楼、五星酒店及大型商业等高端业态。

(2)东阳市场分析

2019年实现地区生产总值预计为620亿元左右,按可比价计算,增长6%左右;财政总收入118.4亿元,一般公共预算收入69.9亿元,同比分别增长5.4%和6.3%;城镇居民人均可支配收入56,245元,农村居民人均可支配收入31,727元,同比分别增长6.8%和7.4%。

2019年度,东阳市全年商品房销售10,540套,同比下降3.87%,销售面积1,563,221平方米,同比增长14.04%。截至2019年底,东阳市商品房库存约232.32万平方米,较上一年同比上升45.02%,其中商品住房库存约102.28万平方米,较上一年同比上升31.3%。扣除已签订认购协议的住宅、车位等,全市平面式住宅商品房库存低于合理去化周期。

公司房产业务在东阳市深耕多年,具有较高的客户基础和市场认知度。公司东阳项目位于东阳市核心位置,是该市经济、文化、商贸中心,周边人口最为密集、商业最为发达、文化底蕴最为深厚的地方,集合了优秀的学区资源、繁华的商圈,具有得天独厚的位置优势。

报告期内,公司实现营业收入16.93亿元,同比下降21.78%,实现归属于上市公司股东的净利润-50.85亿元。由于公司计提了大额担保损失及资产减值准备,并且有息负债较大,部分到期未偿还形成违约,需要支付违约利息或罚息,导致本期财务费用、资产减值损失及营业外支出较高,当期经营亏损。

1、报告期内,公司房地产业务结转销售收入9.94亿元,同比下降36.04%。其中,公司商品房销售6.57亿元,同比下降47.01%,主要是受房产抵押、查封因素的影响,公司主要项目的商品房无法实现正常销售,给公司造成一定程度的不利影响;公司商业及酒店业务实现销售1.74亿元,同比增长13.07%,主要是公司所属的香格里拉酒店在当地的口碑和美誉度不断提升,客流量增加,销售业绩相应增加;公司物业出租业务实现收入1.56亿元,同比增长2.41%。

2、报告期内,公司精密制造业务实现营业收入6.99亿元,同比增长14.52%,保持良好经营趋势。公司主要子公司方圆精密是集研发、生产检测实验于一体的回转支承产品专业制造商,回转支承产品是应用在机械设备上的关键零部件,公司生产的回转支承产品具有品种全、精度高、耐用性强等特点,并能满足众多领域、各种工况下使用。精密制造业务各子公司盯紧国内外行业标杆,努力提升品牌价值,坚持走可持续发展的道路,在国内、国外市场均保持了良好口碑。

(三)报告期房地产经营情况

1、主要项目开发情况

2、主要项目销售情况

3、主要项目出租情况

4、融资途径

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

截至2019年12月31日,本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余额为5,487.00万元,担保金额为贷款本金、利息(包括罚息)及银行为实现债权而发生的有关费用,担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起,至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记,将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。

董监高与上市公司共同投资(适用于投资主体为上市公司董监高)二、核心竞争力分析

房地产业务

公司子公司万厦房产、新光建材城多年从事房地产开发业务,累计房地产开发面积逾300万方,拥有丰富的房地产开发经验。经过多年专业积累,公司拥有经验丰富且稳定的开发团队,形成了成熟的业务流程和开发模式。公司房地产项目集中在义乌市及其周边地带,包括浙江东阳、义乌、金华、杭州等城市,公司开发项目多位于区域中心地带,作为本土房地产领军企业,公司在该区域品牌影响力良好。

精密制造业务

公司精密制造业务以回转支承研发、设计、生产为核心。子公司方圆精密是新中国第一批回转支承生产企业,拥有三十余年回转支承生产经验,产品应用领域广泛,多年来为国内著名企业提供配套产品,并批量出口美国、加拿大、日本、意大利、俄罗斯等国家,拥有良好的市场知名度和美誉度。公司拥有国内先进的生产及检测设备700多台,并利用现有省级企业技术中心、安徽省回转支承工程技术研究中心、国家级博士后科研工作站三个技术平台优势和激励机制,吸引了一批高层次研究人才到平台长期工作或开展高精尖课题的研究与开发,进一步扩大在国内外的知名度和影响力。通过多年的自主研发、升级及产业化发展,公司在技术积累、专业团队、整体解决方案等方面形成了较强的竞争优势和可持续发展能力。三、公司未来发展的展望

(一)2019年工作回顾

2019年,受上年度控股股东违规资金占用及为控股股东违规担保事项的影响,公司陷入债务违约困境,生产经营面临流动性不足、可售商品权属受限、孽生利息财务负担加重等多重困难。报告期内,公司控股股东因债务违约破产重整,因公司为控股股东提供了担保,债权人要求公司承担担保责任,公司计提了大额担保损失及资产减值准备,导致公司亏损额度较大。

公司在努力稳定正常生产经营的同时,积极应对债权人诉求,积极实施违规事项的解决方案。在全体员工的共同努力下,报告期内,公司实现营业收入16.93亿元。

报告期内,公司房地产业务结转销售收入9.94亿元,同比下降36.04%,其中:商品房销售6.57亿元,同比下降47.01%,主要是受房产被抵押、、冻结、查封因素的影响,公司主要项目的商品房无法实现正常销售,导致影响业绩实现;商业及酒店业务实现销售1.74亿元,同比增长13.07%,主要是公司所属的香格里拉酒店在当地的口碑和美誉度不断提升,客流量增加,销售业绩相应增加;物业出租业务实现收入1.56亿元,同比增长2.41%。

报告期内,公司精密制造业务实现营业收入6.99亿元,同比增长14.52%,保持良好发展趋势。2019年,公司精密制造业务受中美贸易战影响外销订单的情况下,迅速调整产品结构适应市场变化,努力提升品牌价值,坚持走可持续发展的道路,在国内、国外市场均保持了良好口碑。

(二)2020年面临的经营环境

2020年,全球面临新型冠状病毒疫情的挑战,国际形势存在诸多不确定性,我国中央经济会议强调,稳中求进依然是长期坚持的工作总基调,稳定是重中之重。

受控股股东非经营性资金占用及未履行审批流程违规担保等事项的影响,2019年,公司陷入债务违约困境,生产经营面临流动性不足、可售商品权属受限、孽生财务负担加重等困难,未能正常实现经营业绩;公司已连续两年亏损,面临暂停上市或退市风险。

面临复杂的经营环境与公司实际情况,公司如何化解风险,保持稳定、可持续发展,是当前工作的重中之重。

(三)2020年度经营计划

2020年,公司重点工作主要包括:

(1)持续强化内部控制,杜绝违规事项再次发生

公司将按照中国证监会和深圳证券交易所关于上市公司规范运作的要求,进一步优化公司治理结构、规范三会运作,充分保障董事、监事、高管特别是独立董事对于公司重大信息的知情权;充分发挥独立董事的职能和监事会、审计与监督委员会的监督作用;强化印章管理与使用,加强内部审计部门对公司经营和内部控制关键环节的“事前、事中、事后”监察审计职能;强化内部控制,杜绝控股股东及实际控制人不规范的决策和经营行为。

(2)督促落实共益债方案,收回违规占用资金

报告期内,控股股东新光集团在实施破产重整过程中,制定了《新光控股集团有限公司破产重整案以共益债务形式新增借款方案》,拟以共益债务方式新增借款用于归还公司上述违规占用资金,该方案已获新光集团债权人委员会表决通过,并于2019年12月4日被金华市中级人民法院予以确认。目前,该方案尚在实施过程中,公司将督促控股股东推进方案的有效实施,归还占用资金,积极采取措施消除对公司的影响。

(3)研究债务重整方案,消除担保事项的影响

公司违规事项发生后,在应对债权人诉求的同时,积极寻求战略合作方,研究解除担保事项的解决方案。鉴于公司被冻结、查封的存量商品房主要在浙中地区的中心地带,具备市场刚性需求及实现商品价值的基础,部分债权人在沟通中亦认可该等冻结、查封资产的商业价值,并积极认同采用债务重整方式是解除担保事项的双赢模式。公司正积极努力与债权人协商、或通过引进战略合作方等方式,研究整体债务重整方案,以期通过债务重整等方式解除担保事项的影响,恢复公司运营正常化并及时处置存量商品房,努力实现经营业绩。

(4)努力实现开源节流,保障内部运营正常化

2020年,公司将集中处置存量商品及部分对外投资项目,努力实现开源;通过加强成本费用控制、减员增效等措施加强内部管理,积极通过司法程序解除违规担保减少损失,切实做到节流,保障内部运营正常化。

(5)继续做好资源配置,保障精密制造业务稳定发展

报告期内,公司精密制造业务实现营业收入、营业利润同比10%以上增幅,2020年有望继续保持良好经营趋势。公司将继续做好资源配置与相关服务,进一步推进精密制造业务的稳定发展,努力实现经营业绩。

2020年经营计划是公司依据自身业务能力制定,并不代表公司对2020年度的盈利预测,亦非公司承诺,能否实现取决于市场状况变化、经营团队努力程度等诸多因素,存在很大的不确定性,敬请投资者特别注意。

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